瑞银：中国房地产销售数月内渐回稳 明年跌幅收窄

瑞银最新研究报告指出，随着中国房地产政策的持续和预期进一步放松，以及家庭收入增长的温和复苏，预计房地产销售将在未来几个月逐渐稳定在低水准，房地产活动将在明年收窄跌幅。

香港《信报》报导，对于全年平均增长，该行预计2023年中国房地产销售将下降10%，2024年将再跌5%至10%；在今明两年新开工量将下降25%及10%，房地产投资降幅为10%及5%。

瑞银于8月7日至30日进行的最新中国住房调查显示，受访者对政策宽松的意识有所提升，房贷审批更加容易，房贷利率也较低。然而，直到8月底，房地产宽松措施一直是渐进和零碎的，在最新的调查中未能重振市场情绪和购房意愿。

调查显示，未来两年的购屋意向，从今年3月的23%和去年8月的30%，进一步下滑至今年8月的18%，这是自2015年以来的第二低数值；只有18%的受访者比6个月前更有信心购买房产，受访者对未来12个月房价预期减弱。

受访者也表示，收入增长和房地产政策宽松（例如降低首付和抵押贷款利率、对停滞项目的支持），是近期提振市场情绪的最重要驱动力。调查显示，收入增长持续但已恢复一半，约40%的受访者预计来年收入会更高。

瑞银投资研究高级中国经济学家张宁表示，该行认为中国自8月底以来加速放松房地产政策，可能有助于支撑市场情绪，尤其是在一线城市。

中介费下降提振住房消费

《经济日报》4日报导，近日，北京链家调整了中介费收取标准，从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方共同承担各付1%。对于购房者而言，此次中介费降低能够减轻购房负担，有助于提振住房消费热情。然而也有人提出，卖方也要承担一半中介费，会不会将中介费成本转嫁到房价中，带来房价上涨？

北京链家此次调整中介费收取标准，是贯彻落实有关部门要求，具有风向标意义。今年4月，中国住房和城乡建设部、市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

北京链家一方面调低中介服务费0.7个百分点；另一方面也调整了收费模式，由过去仅由买方承担中介费改为由买卖双方平均分担。

报导称，链家是北京知名房地产中介服务机构，此次调整二手房交易服务费收取方式和标准，降低交易成本，提振市场情绪和信心，预计对其他中介服务企业和其他城市或将有示范意义。

中介服务机构调整中介费收取标准，也是调节供求变化以及房地产市场发展到新阶段的必然结果。房地产市场处于调整周期，各项支持政策都旨在积极促进市场企稳回升。中介服务机构降低中介费，有助于降低购房者成本，促进住房消费。在过去房价快速上涨阶段，大多数城市均是卖方市场，买方处于弱势地位，因此形成了买方承担全部中介服务费的格局。

按照北京链家过去2.7%的收费标准，一套总价六七百万元（人民币，下同）的房子，买方常常需支付中介费10万元以上。一直以来，特别是在房价较高的大城市，购房者常常吐槽中介服务费用过高。如今供求关系发生变化，房价进入较为平稳的周期，一些城市在售房源大量增加，已经具有明显的买方市场特征。因此，适时调整中介服务费形式，由单边付费改为双边付费，有利于降低刚需客户和换房客户的佣金负担，促进住房消费和房屋流通。

据报导，中介服务费收取标准调整有望给市场带来积极影响，有助于降低刚性、改善性需求家庭购房成本，有助于促进市场流通、提高交易效率，对提升市场活跃度有积极作用。房地产经纪机构对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。优化二手房交易服务费和收费模式将进一步保障交易公平，促进行业规范发展。

从实际经验看，双边付费是很多国家通行的做法，中国也有很多城市已经实施双边付费。过去想卖房，只需给中介机构打个电话，登记相关资讯后，中介服务人员会带意向客户来看房子，今后卖方也要支付中介费，将会出现新的变化。国际上大部分国家的二手房交易都是由双方分摊中介费，或者由卖方支付所有中介费。在中国，很多城市已施行双边付费，成都、大连等城市实行双边收费达10年以上；广州、深圳、上海、重庆等城市近年来也陆续实行了双边收费。中国卖方支付中介费的比例从无到有，由低到高，处于持续增加趋势。

报导指出，对于人们关心的向卖方收取一半中介服务费是否会转嫁到房价上，最终还是让买方买单的问题，应该说，能不能转嫁、能够转嫁多少，取决于二手房市场的供需状况。当前，很多市场都供大于求，已经是买方市场，不再像从前一样很多人抢一套房子，因此卖方很难将中介费用转嫁给买方。但不排除个别热点区域或热点项目会出现这种情况。供需双方反复价格博弈后，包括中介费用在内的整体住房价格会调整到供需双方均可接受的最终价格。

也应该看到，房地产经纪服务收费应由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定，因此中介费收取方案不会「一刀切」，具体费率和模式将由各城市、各企业根据实际情况自主决定。